Nieruchomości – sprzedaż, wynajem, zarządzanie, amortyzacja

/w , /by

Nieruchomości – sprzedaż, wynajem, zarządzanie

Sprzedaż – zwolnienie z VAT

Sprzedaż nieruchomości (mieszkanie, dom, magazyn) w ramach prowadzonej działalności PKD 68.10.Z na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 może skorzystać ze zwolnienia VAT, po warunkiem że:

– Dostawa nie jest w ramach pierwszego zasiedlenia a od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata od wybudowania lub ulepszenia co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem nie jest rozpoczęcie użytkowania budynku, jako pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby po wybudowaniu.

Przez ulepszenie rozumiemy, przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację oraz modernizację.

– Przy zakupie nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (nieruchomość zakupiona od osoby fizycznej lub przedsiębiorcy, który przy sprzedaży korzysta również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Zakup nieruchomości od przedsiębiorcy z VAT i sprzedaż ze stawką ZW

Jeżeli przedsiębiorca nabył nieruchomość np. w styczniu od innego przedsiębiorcy i otrzymał fakturę VAT gdzie od pierwszego zasiedlenia minęło 1,5 roku na fakturze jest kwota VAT i przy nabyciu przysługuje prawo do odliczenia. Nieruchomość była wynajmowana i po 7 miesiącach została sprzedana co oznacza, że przy sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 korzystamy ze zwolnienia, wówczas zgodnie z art. 91 ust 1 i 2 ustawy o VAT zobowiązany jest do dokonania podatku należnego (poz P_44 lub P_45). W tym przypadku na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. c Ustawy o PDOF oraz art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. c Ustawy o CIT w miesiącu, w którym dokonuje korekty podatnik ma prawo zaliczyć w koszty uzyskania przychodów skorygowanej kwoty VAT.

KPiR, Remanent

W podatkowej książce przychodów i rozchodów zakupione mieszkanie, koszty notarialne, materiały remontowe oraz usługi remontowe remontowe wykonane w tym mieszkaniu wykazujemy w kolumnie 10 Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu.

Jeżeli zakupiony lokal jako towar handlowy został wyremontowany to podnosi jego wartość początkową. W przypadku JDG o ile dany lokal niezostanie sprzedany do końca roku w spisie z natury na koniec roku należy wykazać w wartości początkowej tj. cena zakupu plus koszty remontu. (Podstawa prawna Rozporządzanie Ministra Finansów w sprawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów § 24 pkt 1 oraz § 26 pkt 3). 

Sprzedaż podatek CIT

Jeżeli przedsiębiorca zakupił nieruchomość celem dalszej odsprzedaży w okresie dłuższym niż rok nie może zaliczyć zakupu nieruchomości jednorazowo w koszty tylko dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Jeżeli przedsiębiorca zakupiła nieruchomość celem dalszej odsprzedaży w planowanym okresie przewidywanym nie dłużej niż rok zakup nieruchomości może zaliczyć zakup jednorazowo w koszty natomiast jeżeli dokona sprzedaży po upływie roku nieruchomość jest uznawana za środek trwały i musi dokonać korekty zgodnie z art. 16 e Ustawy o CIT.

Sprzedaż nieruchomości – środka trwałego PIT-39

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 3 Ustawy o PDOF jeżeli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą sprzedaje mieszkania które w działalności było środkiem trwałym a nie towarem handlowym, sprzedaż takie go mieszkania niestanowi przychodu z działalności i z tego przychodu musi rozliczyć się na formularzu PIT-39.

Podstawa prawna:

Art. 43 ust 1 Ustawy o podatku od towarów i usług Zwalnia się od podatku:

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Art. 1 pkt 14 ustawy o VAT pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Art. 91. 1. ustawy o VAT Po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6, 10 lub 10a lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

2. W przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Art. 23 ust. 1 pkt 43 lit c Ustawy o PDOF Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów:

kwota podatku od towarów i usług, nieuwzględniona w wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji zgodnie z art. 22a-22o, lub dotycząca innych rzeczy lub praw niebędących środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi tej amortyzacji – w tej części, w jakiej dokonano korekty powodującej zmniejszenie podatku odliczonego zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług;

Art 16 ust. 1 pkt 46 Ustawy o CIT Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów kwota podatku od towarów i usług, nieuwzględniona w wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji zgodnie z art. 16a-16m, lub dotycząca innych rzeczy lub praw niebędących środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi tej amortyzacji – w tej części, w jakiej dokonano korekty powodującej zmniejszenie podatku odliczonego zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług;

Art. 15 ust 4 Ustawy o CIT Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Art. 16 e Ustawy o CIT Art. 1. Jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku wymienione w art. 16a ust. 1 i art. 16b ust. 1, o wartości początkowej przekraczającej 10.000 zł, i ze względu na przewidywany przez nich okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres ich używania przekroczy rok, podatnicy są obowiązani, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:

1) zaliczyć te składniki do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, przyjmując je do ewidencji w cenie nabycia albo koszcie wytworzenia;

2) zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia lub kosztem wytworzenia a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres ich dotychczasowego używania, obliczonych dla środków trwałych przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy, zwanym dalej “Wykazem stawek amortyzacyjnych”, a dla wartości niematerialnych i prawnych przy zastosowaniu zasad określonych w art. 16m;

3) stosować stawki amortyzacji, o których mowa w pkt 2, w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych;

4) wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku do dnia, w którym okres ich używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu, o którym mowa w art. 27 ust. 1; odsetki od różnicy, o której mowa w pkt 2, są naliczane według stawki odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych obowiązującej w dniu zaliczenia składnika majątku do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zaliczenia wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku o wartości początkowej przekraczającej 10.000 zł do kosztów uzyskania przychodów, a następnie zaliczenia tych składników do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych przed upływem roku od dnia ich nabycia lub wytworzenia; w tym przypadku odsetki nalicza się do dnia zaliczenia ich do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

3. Jeżeli różnica, o której mowa w ust. 1 pkt 2, jest wyższa od kosztów danego miesiąca, nierozliczona nadwyżka kosztów pomniejsza koszty w następnych miesiącach.

Art. 10. 1. pkt 8 UOPDOF Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

3. Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wynajem – zwolnienie z VAT

Najem nieruchomości (PKD 68.20.Z) ale wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zwolnione z VAT bez limitu.

Podstawa prawna Art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o VAT Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe;

Wynajem podatek CIT

Jeżeli przedsiębiorca zakupiła nieruchomość celem wynajmu w planowanym okresie przewidywanym nie dłużej niż rok zakup nieruchomości może zaliczyć zakup jednorazowo w koszty natomiast jeżeli nie dokona zbycia po upływie roku i będzie dalej wynajmował nieruchomość jest uznawana za środek trwały i musi dokonać korekty zgodnie z art. 16 e Ustawy o CIT.

Zarządzenie – zwolnienie z VAT

Zarządcy nieruchomości wykonujący swoje usługi na zlecenie mogą korzystać ze zwolnienia VAT z wyłączeniowym usług w zakresie wyceny nieruchomości.

Podstawa prawna § 3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 marca 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień – usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0);

Sprzedaż, budowa, remont – zwolnienie z VAT

Przy sprzedaży, budowie oraz remoncie nieruchomości na cele mieszkaniowe przedsiębiorcy mogą skorzystać z preferencyjnej stawki VAT 8%

Podstawa prawna Art. 41 ust 1 pkt 12 ustawy o VAT Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

2. Dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1.

12. Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

– w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Limit przy transakcjach związanych z nieruchomościami – stawka z VAT

Zgodnie z Art 113 ust 1 ustawy o VAT Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

2. Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Powyższe oznacza, że do limity 200 000,00 zł. przy zwolnieniu podmiotowym wliczmy transakcje związane z nieruchomościami nawet wtedy gdy te transakcje korzystają ze zwolnienia na podstawie art 43 ustawy o VAT.

Przykład: przedsiębiorca świadczy usługi transportowe i wynajmuje lokal na cele mieszkaniowe, osiągnął przychody z tytułu usług transportowych 100000,00 zł oraz z najmu nieruchomości 102000,00 zł.

W związku z powyższym nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art 113 i opodatkowane podatkiem VAT zostaną usługi transportowe, natomiast przychody z tytułu najmu nieruchomości nadal będą zwolnione na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Stawka amortyzacji przy zmianie przeznaczenia lokalu

Budynki mieszkalne symbol KŚT 110 podlegają stawce amortyzacji 1,5% natomiast budynki niemieszkalne (przemysłowe KŚT 101 i budynki transportu i łączności KŚT 102) 2,5 %. W przypadku gdy przedsiębiorca zakupił dom jednorodzinny (w akcie notarialnym jest zapis że przedmiotem umowy jest “budynek jednorodzinny mieszkalny”), natomiast będzie go wykorzystywał tylko i wyłącznie na cele firmowe tj. biuro i magazyn to stawce amortyzacji będzie decydować sposób wykorzystania budynku. Jeśli budynek mieszkalny będzie wykorzystywany wyłącznie do celów działalności gospodarczej znajdzie zastosowanie stawka amortyzacji właściwa dla budynków/lokali niemieszkalnych – 2,5%.

Takie stanowisko zajął przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 7 sierpnia 2020 r. nr 0115-KDIT3.4011.86.2020.5.AD. “W świetle powyższego uznać należy, że w sytuacji zmiany przeznaczenia budynku z mieszkalnego na niemieszkalny bądź odwrotnie, nie jest możliwe dalsze kontynuowanie odpisów amortyzacyjnych według stawki amortyzacyjnej przyjętej przez podatnika przed dokonaniem zmiany przeznaczenia danego budynku. Skoro zatem jak wskazano w opisie sprawy w wyniku przeprowadzonych przez Wnioskodawcę zmian adaptacyjnych zmienił się charakter dotychczas wynajmowanych lokali z mieszkalnych na lokale użytkowe, to w konsekwencji Wnioskodawca winien zmienić stosowaną dotychczas stawkę amortyzacyjną 1,5% na stawkę 2,5% jako właściwą dla budynków niemieszkalnych. Przy czym dokonując dalszych odpisów amortyzacyjnych winien uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane.”